قیمت زمین دو برابر قیمت مسکن! علت چیست؟
یکی از نکاتی که در گرانی قیمت مسکن تعیین کننده است قیمت زمین است!
در طی سالیان اخیر و به طور مشخص در شش ساله گذشته قیمت زمین در تهران به طور میانگین ۲۷ برابر شده است!
نکته جالب توجه آنکه قیمت مسکن در همین بازه شش ساله حدوداً ۱۴ برابر شده است. همین موضوع نشاندهی بازدهی دو برابری قیمت زمین نسبت به قیمت مسکن است.
یکی از مواردی که اکثریت کارشناسان خوزه مسکن به آن اعتقاد دارند رشد قیمت مسکن به دلیل رشد افسارکسیخته قیمت زمین است.
پرسشی که در اینجا مطرح می شود این است که:
بازارهای موازی به چه شکل بر روی قیمت مسکن تاثیر می گذارند؟
برای ارزیابی بهتر به بررسی قیمت زمین و مسکن در سه دهه اخیر می پردازیم.
در دهه هفتاد شمسی نسبت قیمت زمین به مسکن زیر عدد یک بوده است! در آن زمان سازندگان با خرید زمین یا یک بنای کلنگی اقدام به ساخت و ساز کرده و سودهای سرشاری را بدست می آورند.
در دهه هشتاد این نسبت به عدد یک نزدیک شد. به عبارتی دیگر سرمایه گذاری در زمین عقب ماندگی خودر از بازار مسکن در دهه هفتاد را به نوعی جبران کرد.
اما در دهه نود شمسی شرایط به طور کلی تغییر یافت و قیمت زمین در رشدی فزاینده از قیمت مسکن پیشی گرفت و ساختمانهای قدیمی و کلنگی نیز با افزایش قیمت سرسام آور مواجه شدند و مالکان به سود جذابی رسیدند!
با آغاز سال ۱۴۰۰ شمسی این روند شرایط بسیار بدتری به خود گرفت. به شکلی که نسبت قیمت زمین به مسکن به رکود تاریخی ۱.۵ رسید!
اما به راستی دلیل اینهمه گرانی در بازار مسکن در سالهای اخیر چیست؟ پاسخ بسیار روشن است! نورم عمومی عامل اصلی گرانی بازار مسکن است.
عواملی مانند رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش نرخ دستمزد نیروی انسانی و قیمت زمین، و به طور کل افزایش فزاینده بهای ساخت منجر به افزایش قیمت مسکن شده است.
از سوی دیگر با توجه به شکاف زیاد ایجاد شده بین قیمت زمین و قیمت مسکن، این موضوع نیز مورد دیگری است که به ادامه روند افزایش قیمت مسکن دامن میزند.
با افزایش تحریم های بین المللی و کاهش صدور پروانه ساخت و از طرفی کاهش حاشیه سود سازندگان به دلیل افزایش بهای تمام شده ساخت و ساز، توازن بین عرضه و تقاضا کاملا از میان رفته و همین موضوع نیز عامل دیگری به روند ادامه دار افزایش قیمت ها در این بازار است.
بسیاری از فعالان بازار مسکن معتقدند در صورتی که روند افزایشی قیمت زمین در دهه ۹۰ کنترل می شد امروز صنعت ساخت و ساز می توانست بسیار پررونق تر باشد.
در حال حاضر برای یک سرمایه گذاری ۲ ساله حاشیه سود سازندگان در حدود ۳۵درصد است که با توجه به نرخ میانگین تورم سالانه که عددی در حدود ۴۰ تا ۴۵ درصد در سه سال اخیر بوده است نمی تواند عدد جذابی باشد!
به همین علت بسیاری از سازندگان دست از کار کشیده و امیدوار به روزهای آینده اند تا بلکه فرجی حاصل شود اما چشم انداز روشنی در این مورد مشاهده نمی شود. حتی طرح دولت در موضوع نهضت ملی مسکن نیز می توانست رونقی دوباره به این بازار دهد که آن هم عملیاتی نشد!
قیمت زمین دو برابر قیمت مسکن!
بر اساس فایلهای موجود در بازار معاملات مسکن و زمین در شهریور ۱۴۰۲ نسبت قیمت زمین به مسکن در مناطق شمالی تهران به عدد عجیب و غریب ۱.۸ رسیده است! برای مناطق ۴ و ۵ تهران نیز فاصله قیمتی زمین و مسکن مشهود است! با توحه به شکاف قیمتی ایجاد شده بین قیمت زمین و مسکن برای بسیاری از سازندگان، بازسازی و تخریب بناهای کلنگی مقرون به صرفه تر از خرید زمین و هزینه های سرسام آور ساخت و ساز است!
